Cara mengklaim manfaat P3B untuk villa Bali berdasarkan PMK 112/2025 adalah salah satu pertanyaan umum yang paling sering diajukan oleh pemilik properti asing di Indonesia. Panduan ini menjelaskan cara mengotomatiskan verifikasi P3B Anda, menjawab meta deskripsi lengkap tentang prosedur formulir DGT, dan menguraikan setiap langkah kepatuhan PPh Pasal 26. Jika Anda memiliki villa di Bali dan menerima penghasilan dari sewa, Anda dikenakan PPh Pasal 26 (pemotongan pajak penghasilan Indonesia atas penghasilan yang dibayarkan kepada Wajib Pajak Luar Negeri (WPLN)) dengan tarif standar 20%. Indonesia telah menandatangani Perjanjian Penghindaran Pajak Berganda (P3B) dengan lebih dari 70 negara, termasuk Prancis, Inggris, dan Australia. Berdasarkan perjanjian tersebut, tarif untuk jenis penghasilan tertentu dapat turun menjadi 10% atau bahkan 0%. Mekanismenya adalah formulir DGT, yang prosedurnya telah diperketat oleh PMK 112/2025.
Apa Itu PPh Pasal 26 dan Bagaimana Penerapannya bagi Pemilik Villa Asing di Bali?
PPh Pasal 26 adalah pemotongan pajak Indonesia yang diterapkan atas penghasilan bruto yang dibayarkan kepada Wajib Pajak Luar Negeri (WPLN), individu atau badan yang tidak memiliki Bentuk Usaha Tetap (BUT) di Indonesia. Bagi warga negara Prancis, Inggris, atau Australia yang memiliki villa di Bali dan menyewakannya melalui platform seperti Airbnb, Booking.com, Agoda, atau Traveloka, penghasilan sewa bruto yang dibayarkan atau dikreditkan dikenai pemotongan pajak di sumber.
Tarif standar adalah 20% atas jumlah bruto, sesuai Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang Pajak Penghasilan Indonesia (UU PPh). Tidak ada pengurangan untuk biaya atau pengeluaran pada tahap ini, 20% diterapkan pada total pendapatan sewa sebelum biaya apapun. Ini adalah beban pajak yang cukup besar, terutama bagi villa yang menghasilkan antara Rp 300 juta hingga Rp 600 juta per tahun.
Namun demikian, jika Indonesia telah menyimpulkan P3B dengan negara domisili pajak Anda, tarif pemotongan yang lebih rendah dapat berlaku untuk kategori penghasilan tertentu. Tiga kategori utama yang relevan bagi pemilik villa adalah:
Pasal 6 (Harta Tidak Bergerak / Sewa Bangunan): Penghasilan sewa dari harta tak bergerak (yang mencakup sewa villa) pada umumnya hanya dapat dikenakan pajak di negara tempat properti itu berada. Ini berarti P3B tidak mengurangi tarif Indonesia atas penghasilan sewa. Indonesia mempertahankan hak pemajakan penuh berdasarkan hampir seluruh P3B-nya atas penghasilan dari harta tak bergerak yang berada di wilayah Indonesia. Ini adalah poin krusial yang sering disalahpahami.
Pasal 10 (Dividen): Jika Anda memiliki villa Bali melalui perusahaan PT PMA (Penanaman Modal Asing) Indonesia dan perusahaan mendistribusikan dividen kepada pemegang saham asing, tarif P3B atas dividen berlaku, umumnya 10–15% daripada 20%.
Pasal 12 (Royalti) / Pasal 11 (Bunga): Lebih jarang berlaku untuk operasi villa standar, tetapi relevan jika Anda melisensikan kekayaan intelektual kepada entitas Indonesia atau memberikan pinjaman antarpihak terkait.
Implikasi praktisnya: sebagian besar pemilik villa asing perorangan yang menyewakan secara langsung tidak akan mendapatkan pengurangan tarif P3B atas penghasilan sewanya, karena Pasal 6 mempertahankan hak pemajakan Indonesia. Manfaat P3B paling relevan ketika penghasilan disusun sebagai dividen dari PT PMA.
"Penghasilan yang diperoleh penduduk suatu Negara Pihak dari harta tak bergerak yang berada di Negara Pihak lainnya dapat dikenakan pajak di Negara lain tersebut.", Pasal 6, P3B Indonesia yang relevan
Sumber: Panduan resmi DJP PPh 26 | Analisis PMK 112/2025 SBR-CPA | Panduan BP26 Ortax
PMK 112/2025: Aturan Baru Penerapan Perjanjian Pajak
PMK 112/2025 (Peraturan Menteri Keuangan Nomor 112 Tahun 2025) menggantikan PMK 25/2018 sebelumnya dan memperkenalkan prosedur yang lebih ketat dan transparan untuk penerapan manfaat perjanjian pajak di Indonesia. Peraturan ini berlaku untuk semua pemotong pajak, termasuk perusahaan Indonesia, entitas OTA lokal, atau manajer properti yang bertindak sebagai pemotong pajak.
Surat Keterangan Domisili (SKD) Wajib
Berdasarkan aturan baru, manfaat perjanjian tidak dapat diterapkan tanpa Surat Keterangan Domisili (SKD) yang valid yang diterbitkan oleh otoritas pajak negara domisili pemohon. SKD harus mencakup tahun di mana penghasilan dibayarkan.
Uji Tujuan Utama (Principal Purpose Test, PPT)
PMK 112/2025 secara formal memperkenalkan Uji Tujuan Utama (PPT) sebagaimana disyaratkan oleh Instrumen Multilateral (MLI) OECD yang diikuti Indonesia. Manfaat perjanjian dapat ditolak jika salah satu tujuan utama dari suatu pengaturan adalah untuk mendapatkan manfaat tersebut. Ini menargetkan perusahaan cangkang di yurisdiksi pajak rendah tanpa substansi ekonomi nyata.
Kewajiban e-Bupot via Coretax
Pemotong pajak wajib menyetorkan Bukti Potong PPh 26 (BP 26) secara elektronik melalui sistem Coretax DJP. Untuk pemohon perjanjian, formulir DGT harus dilampirkan pada dokumentasi pemotongan. Untuk petunjuk cara pengisian formulir bupot pph 26 bp26 di Coretax, lihat panduan Pajakku BP26.
Sumber: Pengumuman resmi DJP PMK 112 | SBR-CPA PMK 112 aturan ketat
Tarif P3B per Negara: Prancis, Inggris, dan Australia Dibandingkan
Tabel berikut menunjukkan tarif pajak pemotongan yang berlaku berdasarkan P3B antara Indonesia dan tiga negara utama untuk kategori penghasilan yang paling relevan bagi pemilik villa Bali. Tarif-tarif ini hanya berlaku jika prosedur formulir DGT telah diselesaikan dengan benar.
Jenis Penghasilan | Tarif Standar PPh 26 | P3B Prancis–Indonesia | P3B Inggris–Indonesia | P3B Australia–Indonesia |
|---|---|---|---|---|
Penghasilan sewa (Ps. 6) | 20% | 20% (tidak ada pengurangan, Ps. 6) | 20% (tidak ada pengurangan, Ps. 6) | 20% (tidak ada pengurangan, Ps. 6) |
Dividen (Ps. 10) | 20% | 15% (umum); 10% jika >25% kepemilikan | 15% (umum); 10% jika >25% kepemilikan | 15% (umum); 10% jika >10% kepemilikan |
Bunga (Ps. 11) | 20% | 15% | 10% | 10% |
Royalti (Ps. 12) | 20% | 10% | 10% | 10% |
Kesimpulan utama: Pemilik villa asing yang menerima penghasilan sewa secara langsung (tidak melalui PT PMA) tidak mendapat manfaat tarif P3B yang lebih rendah, karena Pasal 6 dari seluruh perjanjian tersebut mempertahankan hak pemajakan penuh Indonesia atas harta tak bergerak. Pengurangan P3B terutama berlaku untuk dividen yang didistribusikan PT PMA kepada pemegang saham asingnya.
Sumber: PwC Indonesia Tax Book 2026
Langkah demi Langkah: Cara Mengklaim Manfaat P3B via Formulir DGT berdasarkan PMK 112/2025
Formulir DGT (Formulir DGT) adalah dokumen resmi yang digunakan di Indonesia untuk mengklaim tarif pemotongan yang lebih rendah berdasarkan P3B. Ada dua versi: DGT-1 untuk individu dan DGT-2 untuk entitas. Bagi sebagian besar pemilik villa asing, DGT-1 yang berlaku.
Langkah 1: Dapatkan Surat Keterangan Domisili (SKD)
Hubungi otoritas pajak negara domisili Anda dan minta SKD untuk tahun pajak yang bersangkutan. Waktu pemrosesan biasanya 4–8 minggu. Minta SKD setidaknya dua bulan sebelum tanggal pembayaran penghasilan.
Langkah 2: Isi Formulir DGT-1
Formulir DGT-1 memiliki tiga bagian:
Bagian | Isi | Yang Mengisi |
|---|---|---|
Bagian I, Informasi Penerima | Nama, alamat, negara domisili, NPWP (jika ada), kontak | Pemilik villa asing |
Bagian II, Klaim Perjanjian | P3B yang berlaku, nomor pasal, jenis penghasilan, tarif yang diklaim | Pemilik villa asing |
Bagian III, Sertifikasi SKD | Distempel dan ditandatangani oleh otoritas pajak negara domisili | Otoritas pajak negara domisili |
Bagian III wajib diautentikasi oleh otoritas pajak negara domisili Anda, tidak dapat dilakukan secara mandiri. DJP menyediakan templat resmi DGT-1 di portalpajak.go.id.
Langkah 3: Serahkan Formulir DGT kepada Pemotong Pajak
Berikan formulir DGT-1 yang telah diisi dan diautentikasi, beserta salinan SKD, kepada pemotong pajak Indonesia, biasanya perusahaan manajemen properti, entitas OTA lokal, atau PT PMA yang mendistribusikan dividen.
Langkah 4: Pemotong Pajak Menyetorkan BP 26 via e-Bupot Coretax
Pemotong pajak menyetorkan Bukti Potong PPh 26 (BP 26) secara elektronik melalui sistem Coretax DJP, dengan melampirkan formulir DGT dan SKD sebagai dokumen pendukung. Batas waktu penyetoran adalah tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran.
Langkah 5: Verifikasi dan Pengarsipan
Minta salinan BP 26 yang telah disetorkan dari pemotong pajak. Verifikasi bahwa tarif perjanjian telah diterapkan dengan benar. Arsipkan semua dokumentasi minimal 5 tahun karena DJP dapat memintanya saat pemeriksaan pajak.
flowchart TD
A[Pemilik villa asing meminta SKD dari otoritas pajak negara asal] --> B[Otoritas mensertifikasi Bagian III formulir DGT-1]
B --> C[Pemilik menyerahkan DGT-1 dan SKD kepada pemotong pajak Indonesia]
C --> D[Pemotong menerapkan tarif P3B di sumber]
D --> E[Pemotong menyetorkan BP 26 via Coretax e-Bupot sebelum tanggal 20 bulan berikutnya]
E --> F{DJP memverifikasi dokumentasi}
F -->|Diterima| G[Tarif P3B dikonfirmasi - pembayaran bersih kepada pemilik]
F -->|Ditolak - PPT gagal atau SKD tidak ada| H[Tarif standar 20 persen PPh 26 berlaku - risiko ketetapan pajak]
style A fill:#c9a962,color:#0c0e14
style G fill:#10b981,color:#fff
style H fill:#ef4444,color:#fff
Aturan Anti-Penyalahgunaan dan Kesalahan Umum yang Harus Dihindari
PMK 112/2025 secara signifikan memperketat ketentuan anti-penyalahgunaan. Kesalahan-kesalahan berikut dapat mengakibatkan penolakan manfaat perjanjian dan penetapan ulang dengan tarif penuh 20%, disertai sanksi berdasarkan UU KUP.
Menggunakan perusahaan cangkang di Singapura atau Belanda tanpa substansi ekonomi nyata akan gagal dalam Uji Tujuan Utama. DJP telah menerbitkan panduan (PER-25) yang mensyaratkan substansi ekonomi yang dapat dibuktikan bagi entitas yang mengklaim manfaat perjanjian.
Tidak ada atau terlambatnya SKD memaksa pemotong pajak menerapkan tarif standar 20%. Permohonan pengembalian retroaktif (restitusi) jarang mudah.
Mencoba mengklasifikasikan ulang penghasilan sewa sebagai royalti untuk mengakses tarif lebih rendah adalah pemicu pemeriksaan DJP yang sudah dikenal.
Formulir DGT dan SKD harus diperbarui setiap tahun, karena hanya berlaku untuk tahun penghasilan yang bersangkutan.
VillaTax secara otomatis melacak kejadian pemotongan pajak, tenggat waktu Coretax, dan memberikan peringatan waktu nyata tentang risiko ketidakpatuhan bagi pemilik villa Bali. Pertanyaan umum tentang cara mengotomatiskan pelaporan pajak tersedia di panel VillaTax.
Daftar Periksa Kepatuhan dan Tenggat Waktu Utama
Tindakan | Tenggat Waktu | Pihak yang Bertanggung Jawab |
|---|---|---|
Minta SKD dari otoritas pajak negara domisili | Minimal 8 minggu sebelum pembayaran | Pemilik villa |
Isi dan sertifikasi Bagian III DGT-1 | Sebelum tanggal pembayaran | Pemilik + otoritas pajak |
Serahkan DGT-1 dan SKD kepada pemotong pajak | Sebelum tanggal pembayaran | Pemilik villa |
Pemotong pajak menerapkan tarif P3B | Saat pembayaran | Pemotong pajak |
Setorkan BP 26 via Coretax e-Bupot | Tanggal 20 bulan berikutnya | Pemotong pajak |
Simpan dokumentasi | 5 tahun sejak akhir tahun pajak | Kedua pihak |
Perbarui SKD dan formulir DGT | Setiap tahun | Pemilik villa |
FAQ : Pertanyaan Umum
Apakah P3B Indonesia–Prancis mengurangi pajak atas penghasilan sewa villa saya di Bali?
Tidak. Penghasilan sewa dari villa di Bali diklasifikasikan sebagai penghasilan dari harta tak bergerak berdasarkan Pasal 6 P3B Indonesia. Pasal 6 memberikan Indonesia hak pemajakan penuh atas penghasilan tersebut, yang berarti tarif Indonesia standar berlaku tanpa memandang domisili pajak Anda. P3B tidak mengurangi tarif pemotongan atas penghasilan sewa langsung.
Jenis penghasilan villa Bali apa yang dapat memperoleh manfaat tarif P3B yang lebih rendah?
P3B dapat mengurangi tarif pemotongan atas dividen (Pasal 10), bunga (Pasal 11), dan royalti (Pasal 12). Bagi sebagian besar pemilik villa, manfaat praktisnya timbul ketika penghasilan didistribusikan sebagai dividen dari PT PMA Indonesia kepada pemegang saham asing.
Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mendapatkan SKD?
Waktu pemrosesan di otoritas pajak negara domisili umumnya 4 hingga 8 minggu. Rencanakan setidaknya dua bulan lebih awal sebelum distribusi dividen atau pembayaran penghasilan yang direncanakan.
Apa yang terjadi jika klaim P3B saya ditolak oleh DJP?
Jika DJP menolak klaim P3B (karena Uji Tujuan Utama tidak terpenuhi, SKD tidak ada, atau penghasilan salah diklasifikasikan) tarif standar PPh 26 sebesar 20% berlaku. DJP juga dapat mengenakan sanksi berdasarkan Pasal 13 UU KUP atas kurang bayar, yang bisa mencapai 48% dari jumlah pajak yang tidak dibayar dalam kasus kelalaian.
Apakah PMK 112/2025 sudah berlaku dan apakah berlaku untuk penghasilan tahun 2025 saya?
Ya. PMK 112/2025 sudah berlaku dan diterapkan untuk pembayaran penghasilan yang dikenai pemotongan PPh 26 mulai tahun 2025. Semua klaim P3B yang diproses setelah tanggal berlakunya peraturan ini harus memenuhi persyaratannya: penyetoran formulir DGT wajib, uji anti-penyalahgunaan, dan penyetoran e-Bupot via Coretax.
Bagaimana cara mengelola kepatuhan PPh 26 dan P3B dari luar negeri?
Melalui platform VillaTax, pemilik villa asing dapat memantau kejadian pemotongan pajak, melacak kepatuhan Coretax, mengunggah dokumen deklarasi, dan menerima peringatan otomatis untuk tenggat waktu pelaporan, tanpa harus hadir secara fisik di Bali. VillaTax terintegrasi langsung dengan lebih dari 310 platform OTA untuk pengambilan data pemesanan dan pajak secara otomatis, menjawab pertanyaan umum tentang cara mengotomatiskan pelaporan pajak villa Bali.
Kesimpulan
Mengklaim manfaat P3B untuk villa Bali memerlukan pemahaman yang tepat tentang kategori penghasilan mana yang memenuhi syarat berdasarkan pasal perjanjian mana. Penghasilan sewa dari harta tak bergerak dikenakan pajak sepenuhnya oleh Indonesia berdasarkan hampir seluruh P3B, manfaat P3B atas penghasilan villa terutama timbul pada tahap distribusi dividen untuk struktur PT PMA. PMK 112/2025 telah memperketat persyaratan administratif secara signifikan, menjadikan formulir DGT-1 yang terisi dengan benar, SKD yang valid, dan penyetoran e-Bupot tepat waktu sebagai prasyarat wajib untuk setiap klaim perjanjian.
Jika Anda adalah pemilik villa asing dan ingin mengetahui posisi pajak Anda yang tepat, menghitung kewajiban PPh dan PBJT Anda per pemesanan, dan memantau status kepatuhan Coretax Anda, VillaTax menyediakan platform kepatuhan pajak otomatis, multibahasa, yang dirancang khusus untuk pemilik villa Bali, agen, dan struktur PT PMA.