Cómo reclamar los beneficios del CDI para su villa en Bali bajo PMK 112/2025 es una de las preguntas frecuentes más buscadas por propietarios extranjeros en Indonesia. Esta guía responde a todas las meta descripciones fiscales del proceso DGT y explica cómo automatizar la verificación de su situación ante la retención PPh Pasal 26. Si usted es propietario de una villa en Bali y percibe ingresos por alquiler, está sujeto al PPh Pasal 26 (el impuesto de retención en la fuente indonesio sobre los ingresos pagados a contribuyentes extranjeros) a una tasa estándar del 20 %. Indonesia ha suscrito Convenios para Evitar la Doble Imposición (CDI, o P3B) con más de 70 países, incluidos Francia, el Reino Unido y Australia. En virtud de estos convenios, la tasa aplicable sobre determinadas categorías de ingresos puede reducirse al 10 % o incluso al 0 %. El mecanismo es el formulario DGT, cuyo procedimiento se ha endurecido con PMK 112/2025.
¿Qué es el PPh Pasal 26 y cómo se aplica a los propietarios extranjeros de villas en Bali?
El PPh Pasal 26 es el impuesto de retención en la fuente indonesio que se aplica a los ingresos brutos pagados a contribuyentes no residentes, personas físicas o entidades que no tienen un establecimiento permanente en Indonesia. Para un ciudadano francés, británico o australiano que posee una villa en Bali y la alquila a través de plataformas como Airbnb, Booking.com, Agoda o Traveloka, los ingresos brutos por alquiler pagados o acreditados están sujetos a retención en la fuente.
La tasa estándar es del 20 % sobre el importe bruto, conforme al Artículo 26, apartado (1) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de Indonesia (UU PPh). No existe deducción por costes o gastos en esta fase, el 20 % se aplica sobre el total de los ingresos por alquiler antes de cualquier gasto. Esta es una carga fiscal considerable, especialmente para villas que generan entre Rp 300 millones y Rp 600 millones anuales.
Sin embargo, si Indonesia ha suscrito un CDI (P3B) con su país de residencia fiscal, puede aplicarse una tasa de retención reducida a determinadas categorías de ingresos. Las tres categorías principales relevantes para los propietarios de villas son:
Artículo 6 (Bienes inmuebles / Sewa Bangunan): Los ingresos por alquiler de bienes inmuebles (que incluye el alquiler de villas) son generalmente imponibles únicamente en el Estado donde está situado el bien. Esto significa que el CDI no reduce la tasa indonesia sobre los ingresos por alquiler. Indonesia conserva plena soberanía fiscal en virtud de la práctica totalidad de sus CDI sobre los ingresos de bienes inmuebles situados en su territorio. Este es un punto crucial que muchos asesores malinterpretan.
Artículo 10 (Dividendos): Si usted tiene su villa de Bali a través de una sociedad indonesia PT PMA (Penanaman Modal Asing) y la sociedad distribuye dividendos al accionista extranjero, se aplica la tasa CDI sobre dividendos, generalmente 10–15 % en lugar del 20 %.
Artículo 12 (Cánones) / Artículo 11 (Intereses): Menos frecuentes en operaciones estándar de villa, pero relevantes si cede propiedad intelectual a una entidad indonesia o concede préstamos entre empresas.
La implicación práctica es la siguiente: la mayoría de los propietarios extranjeros individuales que alquilan directamente no obtendrán una reducción de tasa CDI sobre sus ingresos por alquiler, porque el Artículo 6 preserva la soberanía fiscal indonesia. El beneficio CDI es más relevante cuando los ingresos se estructuran como dividendos de una PT PMA.
«Los ingresos que un residente de un Estado contratante obtenga de bienes inmuebles situados en el otro Estado contratante podrán someterse a imposición en ese otro Estado.», Artículo 6, CDI pertinentes de Indonesia
Fuentes: Guía oficial DJP PPh 26 | PwC Indonesia Tax Book 2026 | Compliance alquiler extranjeros Bali
PMK 112/2025: Las nuevas reglas para aplicar los convenios fiscales
La PMK 112/2025 (Peraturan Menteri Keuangan Nomor 112 Tahun 2025) sustituyó a la anterior PMK 25/2018 e introdujo procedimientos más estrictos y transparentes para la aplicación de los beneficios de los convenios fiscales en Indonesia. El reglamento entró en vigor en 2025 y se aplica a todos los agentes de retención (pemotong pajak), incluidas las sociedades indonesias, las entidades locales de OTA o los administradores de inmuebles que actúan como agentes de retención.
Certificado de Residencia Fiscal (CoR) obligatorio
Bajo las nuevas normas, los beneficios del convenio no pueden aplicarse sin un Certificado de Residencia Fiscal (Surat Keterangan Domisili, SKD) válido, expedido por la autoridad fiscal del Estado de residencia del solicitante. Este documento debe cubrir el año en que se pagan los ingresos.
Test del Propósito Principal (PPT), anti-abuso
La PMK 112/2025 introduce formalmente el Test del Propósito Principal (PPT), tal como exige el Instrumento Multilateral (MLI) de la OCDE, del que Indonesia es signataria. Los beneficios del convenio pueden denegarse si uno de los propósitos principales de la estructura era obtener dichos beneficios. Esto afecta a las sociedades instrumentales en jurisdicciones de baja tributación (Singapur, Países Bajos, etc.) sin sustancia económica real.
Presentación obligatoria de BP 26 via e-Bupot Coretax
El agente de retención debe presentar el Bukti Potong (comprobante de retención) del PPh 26 electrónicamente a través del sistema Coretax del DJP. Para los solicitantes de convenios, el formulario DGT debe adjuntarse a la documentación de retención.
Fuentes: Análisis PMK 112/2025 SBR-CPA | Guía BP26 e-Bupot Ortax
Tasas CDI comparadas: Francia, Reino Unido y Australia
La tabla a continuación muestra las tasas de retención aplicables según los CDI entre Indonesia y tres países clave, para las categorías de ingresos más relevantes para los propietarios de villas en Bali. Estas tasas se aplican únicamente si el procedimiento del formulario DGT se ha completado correctamente.
Tipo de ingreso | Tasa estándar PPh 26 | CDI Francia–Indonesia | CDI Reino Unido–Indonesia | CDI Australia–Indonesia |
|---|---|---|---|---|
Ingresos por alquiler (Art. 6) | 20 % | 20 % (sin reducción, Art. 6) | 20 % (sin reducción, Art. 6) | 20 % (sin reducción, Art. 6) |
Dividendos (Art. 10) | 20 % | 15 % (general); 10 % si >25 % participación | 15 % (general); 10 % si >25 % participación | 15 % (general); 10 % si >10 % participación |
Intereses (Art. 11) | 20 % | 15 % | 10 % | 10 % |
Cánones (Art. 12) | 20 % | 10 % | 10 % | 10 % |
Conclusión clave: Los propietarios extranjeros de villas que reciben ingresos por alquiler directamente (no a través de una PT PMA) no se benefician de una tasa CDI reducida, ya que el Artículo 6 de todos estos convenios preserva el pleno derecho de imposición de Indonesia sobre los bienes inmuebles. La reducción CDI se aplica principalmente a los dividendos distribuidos por una PT PMA a sus accionistas extranjeros.
Fuente: PwC Indonesia Tax Book 2026
Procedimiento paso a paso: cómo reclamar los beneficios CDI mediante el formulario DGT bajo PMK 112/2025
El formulario DGT (Formulir DGT) es el documento oficial utilizado en Indonesia para solicitar tasas de retención reducidas en virtud de un CDI. Existen dos versiones: DGT-1 para personas físicas y DGT-2 para entidades jurídicas. Para la mayoría de los propietarios extranjeros de villas, se aplica el DGT-1.
Paso 1: Obtener el Certificado de Residencia Fiscal (CoR)
Contacte con la autoridad fiscal de su país de residencia y solicite un CoR para el año fiscal correspondiente. El plazo de tramitación suele ser de 4 a 8 semanas. Solicítelo al menos dos meses antes de la fecha de pago de los ingresos para evitar retrasos.
Paso 2: Completar el formulario DGT-1
El formulario DGT-1 consta de tres partes:
Parte | Contenido | Quién lo cumplimenta |
|---|---|---|
Parte I, Información del beneficiario | Nombre, dirección, país de residencia, NPWP (si procede), datos de contacto | Propietario extranjero |
Parte II, Solicitud del convenio | CDI aplicable, número de artículo, tipo de ingreso, tasa solicitada | Propietario extranjero |
Parte III, Certificación CoR | Sellado y firmado por la autoridad fiscal del país de residencia | Autoridad fiscal del país de residencia |
La Parte III debe ser autenticada por la autoridad fiscal de su país de residencia, no puede ser autocertificada. El DJP proporciona la plantilla oficial DGT-1 en el portalpajak.go.id.
Paso 3: Entregar el formulario DGT al agente de retención
Entregue el formulario DGT-1 cumplimentado y autenticado, junto con una copia de su CoR, al agente de retención indonesio, generalmente la sociedad gestora de la propiedad, la entidad local de la OTA o la PT PMA distribuidora de dividendos.
Paso 4: El agente de retención presenta el BP 26 via e-Bupot Coretax
El agente de retención presenta el Bukti Potong PPh 26 (BP 26) electrónicamente a través del sistema Coretax del DJP, adjuntando el formulario DGT y el CoR como documentos justificativos. El plazo de presentación es el día 20 del mes siguiente al mes de pago.
Paso 5: Verificar y archivar
Solicite una copia del BP 26 presentado al agente de retención. Verifique que la tasa del convenio se ha aplicado correctamente. Archive toda la documentación durante un mínimo de 5 años.
flowchart TD
A[Propietario extranjero solicita CoR a su autoridad fiscal nacional] --> B[Autoridad certifica Parte III del formulario DGT-1]
B --> C[Propietario entrega DGT-1 y CoR al agente de retencion indonesio]
C --> D[Agente aplica la tasa CDI en la fuente]
D --> E[Agente presenta BP 26 via Coretax e-Bupot antes del dia 20 del mes siguiente]
E --> F{DJP verifica la documentacion}
F -->|Aceptada| G[Tasa CDI confirmada - pago neto al propietario]
F -->|Rechazada - PPT fallido o CoR ausente| H[Tasa estandar 20 por ciento PPh 26 aplicada - posible liquidacion]
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Reglas anti-abuso y errores frecuentes que hay que evitar
La PMK 112/2025 refuerza considerablemente las disposiciones anti-abuso. Los siguientes errores pueden provocar la denegación de los beneficios del convenio y una liquidación al tipo pleno del 20 %, con posibles sanciones en virtud de la UU KUP.
Usar una sociedad instrumental en Singapur o los Países Bajos sin sustancia económica real no superará el Test del Propósito Principal.
La ausencia o el retraso del CoR obliga al agente de retención a aplicar el tipo estándar del 20 %. Las solicitudes de devolución retroactiva (restitusi) son raramente sencillas.
Intentar reclasificar los ingresos por alquiler como cánones para acceder a un tipo inferior es un desencadenante conocido de inspección por parte del DJP.
El formulario DGT y el CoR deben renovarse anualmente, ya que solo cubren el año de los ingresos correspondientes.
VillaTax rastrea automáticamente los eventos de retención, los plazos de declaración Coretax y emite alertas en tiempo real sobre riesgos de incumplimiento para las preguntas frecuentes de los propietarios de villas en Bali.
Lista de verificación y plazos clave
Acción | Plazo | Parte responsable |
|---|---|---|
Solicitar CoR a la autoridad fiscal del país de residencia | Al menos 8 semanas antes del pago | Propietario |
Cumplimentar y hacer certificar la Parte III del DGT-1 | Antes de la fecha de pago | Propietario + autoridad fiscal |
Entregar DGT-1 y CoR al agente de retención | Antes de la fecha de pago | Propietario |
Agente de retención aplica la tasa CDI | En el momento del pago | Agente de retención |
Presentar BP 26 via Coretax e-Bupot | Día 20 del mes siguiente al pago | Agente de retención |
Conservar la documentación | 5 años desde el final del ejercicio fiscal | Ambas partes |
Renovar CoR y formulario DGT | Anualmente | Propietario |
FAQ : Preguntas frecuentes
¿El convenio fiscal entre España y Indonesia reduce el impuesto sobre mis ingresos por alquiler de villa en Bali?
No. Los ingresos por alquiler de una villa en Bali se clasifican como ingresos de bienes inmuebles según el Artículo 6 de los CDI de Indonesia. El Artículo 6 otorga a Indonesia plena soberanía fiscal sobre dichos ingresos, lo que significa que la tasa estándar indonesia se aplica independientemente de su residencia fiscal. El CDI no reduce la tasa de retención sobre los ingresos por alquiler directo.
¿Para qué tipos de ingresos de una villa en Bali puede aplicarse una tasa CDI reducida?
El CDI puede reducir las tasas de retención sobre dividendos (Artículo 10), intereses (Artículo 11) y cánones (Artículo 12). Para la mayoría de los propietarios de villas, el beneficio práctico surge cuando los ingresos se distribuyen como dividendos de una PT PMA indonesia a un accionista extranjero.
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener una aprobación del formulario DGT?
El procedimiento del formulario DGT no es en sí mismo un proceso de aprobación, el formulario es presentado por el agente de retención junto con el BP 26. El paso que más tiempo lleva es la obtención del Certificado de Residencia de su autoridad fiscal nacional, que suele tardar entre 4 y 8 semanas.
¿Qué ocurre si mi solicitud CDI es rechazada por el DJP?
Si el DJP rechaza una solicitud CDI (porque el PPT no se cumple, el CoR no está disponible o los ingresos están mal clasificados) se aplica la tasa estándar PPh 26 del 20 %. El DJP también puede imponer sanciones por pago insuficiente de hasta el 48 % del impuesto no pagado en casos de negligencia.
¿Está la PMK 112/2025 ya en vigor y se aplica a mis ingresos de 2025?
Sí. La PMK 112/2025 está en vigor y se aplica a los pagos de ingresos sujetos a retención PPh 26 a partir de 2025. Todas las solicitudes CDI deben cumplir sus requisitos: presentación obligatoria del formulario DGT, test anti-abuso y presentación del e-Bupot via Coretax. Las meta descripciones y las cómo automatizar los procesos de cumplimiento están disponibles en el panel de VillaTax.
¿Cómo gestionar el cumplimiento del PPh 26 y del CDI desde el extranjero?
A través de la plataforma VillaTax, los propietarios extranjeros de villas pueden supervisar los eventos de retención, rastrear el cumplimiento de Coretax, cargar documentos de declaración y recibir alertas automáticas para los plazos de presentación, sin necesidad de estar físicamente presentes en Bali. VillaTax se integra directamente con más de 310 plataformas OTA.
Conclusión
Reclamar los beneficios de un CDI para una villa en Bali exige comprender con precisión qué tipo de ingreso es elegible en virtud de qué artículo del convenio. Los ingresos por alquiler de bienes inmuebles son gravados íntegramente por Indonesia en virtud de la práctica totalidad de los CDI, el beneficio CDI sobre los ingresos de villa surge principalmente en la fase de distribución de dividendos para las estructuras de PT PMA. La PMK 112/2025 ha endurecido considerablemente los requisitos administrativos.
Si usted es un propietario extranjero de villa y desea conocer su posición fiscal exacta, calcular sus obligaciones de PPh y PBJT reserva a reserva, y supervisar su estado de cumplimiento Coretax, VillaTax ofrece una plataforma de cumplimiento fiscal automatizada, multilingüe, diseñada específicamente para propietarios de villas en Bali, agencias y estructuras PT PMA.