Wie sie die DBA-Vorteile für ihre Bali-Villa unter PMK 112/2025 beanspruchen können (diese Frage stellen sich immer mehr deutsche und österreichische Villabesitzer in Bali. Diese Anleitung erklärt die automatisierung der Steuerprüfung, die häufig gestellte Fragen zur Quellensteuer PPh Pasal 26 und die meta-beschreibungen der korrekten DGT-Formular-Prozedur. Wenn Sie eine Villa in Bali besitzen und Mieteinnahmen erzielen, unterliegen Sie dem PPh Pasal 26) der indonesischen Quellensteuer auf Einkünfte, die an ausländische Steuerpflichtige gezahlt werden, zum Standardsatz von 20 %. Indonesien hat Doppelbesteuerungsabkommen (DBA, P3B) mit mehr als 70 Ländern abgeschlossen, darunter Frankreich, das Vereinigte Königreich und Australien. Auf Grundlage dieser Abkommen kann der anwendbare Satz bei bestimmten Einkunftsarten auf 10 % oder sogar 0 % sinken. Das DGT-Formular ist der Mechanismus zum Zugang zu diesen ermäßigten Sätzen, und die PMK 112/2025 hat das Verfahren erheblich verschärft.
Was ist PPh Pasal 26 und wie gilt er für ausländische Villabesitzer in Bali?
PPh Pasal 26 ist die indonesische Quellensteuer, die auf Bruttoeinkünfte angewendet wird, die an gebietsfremde Steuerpflichtige gezahlt werden, natürliche Personen oder Körperschaften, die keine Betriebsstätte in Indonesien haben. Für einen deutschen, österreichischen oder schweizerischen Staatsangehörigen, der eine Villa in Bali besitzt und sie über Plattformen wie Airbnb, Booking.com, Agoda oder Traveloka vermietet, unterliegen die gezahlten oder gutgeschriebenen Bruttomieteinnahmen der Quellensteuer.
Der Standardsatz beträgt 20 % auf den Bruttobetrag gemäß Artikel 26 Absatz (1) des indonesischen Einkommensteuergesetzes (UU PPh). Es gibt keine Abzugsmöglichkeit für Kosten oder Ausgaben in dieser Phase, die 20 % gelten für den gesamten Mieterlös vor sämtlichen Ausgaben. Dies stellt eine erhebliche Steuerbelastung dar, insbesondere für Villen, die jährlich zwischen Rp 300 Millionen und Rp 600 Millionen erwirtschaften.
Wenn Indonesien jedoch ein DBA (P3B) mit Ihrem steuerlichen Ansässigkeitsstaat abgeschlossen hat, kann für bestimmte Einkunftskategorien ein ermäßigter Quellensteuersatz gelten. Die drei wichtigsten, für Villabesitzer relevanten Kategorien sind:
Artikel 6 (Unbewegliches Vermögen / Sewa Bangunan): Mieteinnahmen aus unbeweglichem Vermögen (wozu Villavermietungen zählen) sind grundsätzlich nur in dem Staat steuerpflichtig, in dem das Vermögen gelegen ist. Das bedeutet, dass das DBA den indonesischen Satz auf Mieteinnahmen nicht reduziert. Indonesien behält in nahezu allen seinen DBA das volle Besteuerungsrecht für Einkünfte aus in Indonesien gelegenem Grundvermögen. Dies ist ein häufig missdeuteter Punkt.
Artikel 10 (Dividenden): Wenn Sie Ihre Bali-Villa über eine indonesische PT PMA (Penanaman Modal Asing) halten und die Gesellschaft Dividenden an den ausländischen Gesellschafter ausschüttet, gilt der DBA-Dividendensatz, in der Regel 10–15 % statt 20 %.
Artikel 12 (Lizenzgebühren) / Artikel 11 (Zinsen): Weniger häufig bei Standard-Villaoperationen anwendbar, aber relevant bei Lizenzierung von geistigem Eigentum an eine indonesische Einheit oder konzerninternen Darlehen.
Die praktische Konsequenz: Die meisten ausländischen individuellen Villabesitzer, die direkt vermieten, werden keine DBA-Satzreduzierung auf ihre Mieteinnahmen erhalten, da Artikel 6 das indonesische Besteuerungsrecht erhält. Der DBA-Vorteil ist hauptsächlich dann relevant, wenn Einkünfte als Dividenden einer PT PMA strukturiert werden.
„Einkünfte, die eine in einem Vertragsstaat ansässige Person aus unbeweglichem Vermögen bezieht, das im anderen Vertragsstaat liegt, können im anderen Staat besteuert werden.", Artikel 6, einschlägige DBA Indonesiens
Quellen: Offizieller DJP-Leitfaden PPh 26 | PMK 112/2025 Ankündigung DJP
PMK 112/2025: Die neuen Regeln zur Anwendung von Doppelbesteuerungsabkommen
Die PMK 112/2025 (Peraturan Menteri Keuangan Nomor 112 Tahun 2025) hat die frühere PMK 25/2018 ersetzt und strengere sowie transparentere Verfahren für die Anwendung von DBA-Vorteilen in Indonesien eingeführt. Die Verordnung gilt für alle Quellensteuerabzugspflichtigen (pemotong pajak), darunter indonesische Unternehmen, lokale OTA-Einheiten oder Immobilienverwalter.
Zwingend erforderliche Ansässigkeitsbescheinigung (CoR)
Unter den neuen Regeln können DBA-Vorteile nicht ohne eine gültige Ansässigkeitsbescheinigung (Surat Keterangan Domisili, SKD) angewendet werden, die von der Steuerbehörde des Ansässigkeitsstaates des Antragstellers ausgestellt wurde. Die Bescheinigung muss das Jahr abdecken, in dem die Einkünfte gezahlt werden.
Principal Purpose Test (PPT), Hauptzwecktest
Die PMK 112/2025 führt formal den Hauptzwecktest (PPT) ein, wie ihn das OECD-Mehrseitige Instrument (MLI), dem Indonesien beigetreten ist, erfordert. DBA-Vorteile können verweigert werden, wenn einer der Hauptzwecke einer Gestaltung darin bestand, diese Vorteile zu erlangen. Dies betrifft Briefkastengesellschaften in Niedrigsteuergebieten (Singapur, Niederlande usw.) ohne echte wirtschaftliche Substanz.
Häufig gestellte Fragen zur Compliance: e-Bupot via Coretax
Der Quellensteuerabzugspflichtige muss den Bukti Potong (Quellensteuerschein) für PPh 26 elektronisch über das DJP-Coretax-System einreichen. Für DBA-Antragsteller muss das DGT-Formular den Quellensteuerdokumenten beigefügt werden.
Quellen: SBR-CPA PMK 112/2025-Analyse | BP26-Formular-Leitfaden Pajakku
DBA-Sätze im Vergleich: Frankreich, Vereinigtes Königreich und Australien
Die nachfolgende Tabelle zeigt die anwendbaren Quellensteuersätze gemäß den DBA zwischen Indonesien und drei Schlüsselländern für die für Bali-Villabesitzer relevantesten Einkunftskategorien. Diese Sätze gelten nur, wenn das DGT-Formularverfahren korrekt abgeschlossen wurde.
Einkunftsart | Standard PPh 26-Satz | DBA Frankreich–Indonesien | DBA UK–Indonesien | DBA Australien–Indonesien |
|---|---|---|---|---|
Mieteinnahmen (Art. 6) | 20 % | 20 % (keine Reduzierung, Art. 6) | 20 % (keine Reduzierung, Art. 6) | 20 % (keine Reduzierung, Art. 6) |
Dividenden (Art. 10) | 20 % | 15 % (allgemein); 10 % bei >25 % Beteiligung | 15 % (allgemein); 10 % bei >25 % Beteiligung | 15 % (allgemein); 10 % bei >10 % Beteiligung |
Zinsen (Art. 11) | 20 % | 15 % | 10 % | 10 % |
Lizenzgebühren (Art. 12) | 20 % | 10 % | 10 % | 10 % |
Kernaussage: Ausländische Villabesitzer, die Mieteinnahmen direkt (nicht über PT PMA) beziehen, profitieren nicht von einem ermäßigten DBA-Satz, da Artikel 6 aller betreffenden Abkommen das volle indonesische Besteuerungsrecht erhält. Der DBA-Vorteil gilt hauptsächlich für Dividenden, die eine PT PMA an ihre ausländischen Gesellschafter ausschüttet.
Quelle: PwC Indonesia Tax Book 2026
Schritt-für-Schritt-Anleitung: DBA-Vorteile via DGT-Formular unter PMK 112/2025 beantragen
Das DGT-Formular (Formulir DGT) ist das offizielle Dokument in Indonesien zur Beantragung ermäßigter Quellensteuersätze gemäß einem DBA. Es gibt zwei Versionen: DGT-1 für natürliche Personen und DGT-2 für juristische Personen. Für die meisten ausländischen Villabesitzer gilt DGT-1.
Schritt 1: Ansässigkeitsbescheinigung (CoR) beantragen
Wenden Sie sich an die Steuerbehörde Ihres Ansässigkeitsstaates und beantragen Sie eine CoR für das betreffende Steuerjahr. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 4 bis 8 Wochen. Stellen Sie den Antrag mindestens zwei Monate vor dem geplanten Einkommenszahlungsdatum.
Schritt 2: DGT-1-Formular ausfüllen
Das DGT-1-Formular hat drei Teile:
Teil | Inhalt | Wer füllt ihn aus |
|---|---|---|
Teil I, Informationen zum Begünstigten | Name, Adresse, Ansässigkeitsstaat, NPWP (falls vorhanden) | Ausländischer Villabesitzer |
Teil II, DBA-Antrag | Anwendbares DBA, Artikelnummer, Einkunftsart, beantragter Satz | Ausländischer Villabesitzer |
Teil III, CoR-Bescheinigung | Gestempelt und unterzeichnet von der Steuerbehörde des Ansässigkeitsstaates | Steuerbehörde des Ansässigkeitsstaates |
Teil III muss von der Steuerbehörde Ihres Ansässigkeitsstaates beglaubigt werden, eine Selbstbescheinigung ist nicht zulässig.
Schritt 3: DGT-Formular an den Quellensteuerabzugspflichtigen übermitteln
Übergeben Sie das ausgefüllte und beglaubigte DGT-1-Formular zusammen mit einer Kopie Ihrer CoR an den indonesischen Quellensteuerabzugspflichtigen, in der Regel die Immobilienverwaltungsgesellschaft, die lokale OTA-Einheit oder die dividendenausschüttende PT PMA.
Schritt 4: Quellensteuerabzugspflichtiger reicht BP 26 via e-Bupot Coretax ein
Der Quellensteuerabzugspflichtige reicht den Bukti Potong PPh 26 (BP 26) elektronisch über das DJP-Coretax-System ein und fügt das DGT-Formular sowie die CoR als Belege bei. Die Abgabefrist ist der 20. des auf den Zahlungsmonat folgenden Monats.
Schritt 5: Überprüfen und archivieren
Fordern Sie eine Kopie des eingereichten BP 26 vom Quellensteuerabzugspflichtigen an. Überprüfen Sie, dass der DBA-Satz korrekt angewendet wurde. Bewahren Sie alle Unterlagen mindestens 5 Jahre auf.
flowchart TD
A[Auslaendischer Villabesitzer beantragt CoR bei Heimatbehoerde] --> B[Behoerde bescheinigt Teil III des DGT-1-Formulars]
B --> C[Besitzer uebermittelt DGT-1 und CoR an Quellensteuerabzugspflichtigen]
C --> D[Abzugspflichtiger wendet DBA-Satz an der Quelle an]
D --> E[Abzugspflichtiger reicht BP 26 via Coretax e-Bupot bis 20 des Folgemonats ein]
E --> F{DJP prueft Dokumentation}
F -->|Akzeptiert| G[DBA-Satz bestaetigt - Nettozahlung an Besitzer]
F -->|Abgelehnt - PPT nicht erfuellt oder CoR fehlt| H[Standard 20 Prozent PPh 26 - Nachzahlung moeglich]
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Häufig gestellte Fragen zum Anti-Missbrauch und zu vermeidende Fehler
Die PMK 112/2025 stärkt die Anti-Missbrauchsbestimmungen erheblich. Folgende Fehler können dazu führen, dass DBA-Vorteile verweigert und eine Nachveranlagung zum vollen Satz von 20 % mit Strafzuschlägen nach UU KUP vorgenommen wird:
Briefkastengesellschaft in Singapur oder den Niederlanden ohne nachweisbare wirtschaftliche Substanz fällt durch den PPT.
Fehlende oder verspätete CoR zwingt den Abzugspflichtigen zur Anwendung des 20%-Standardsatzes. Rückerstattungsanträge (restitusi) sind selten unkompliziert.
Versuch, Mieteinnahmen als Lizenzgebühren umzuklassifizieren, ist ein bekannter DJP-Prüfungsauslöser.
Jährliche Erneuerung des DGT-Formulars und der CoR nicht vergessen; sie gelten nur für das betreffende Steuerjahr.
VillaTax überwacht automatisch Quellensteuer-Ereignisse, Coretax-Fristen und liefert Automatisierung der meta-beschreibungen für alle Buchungsplattformen.
Compliance-Checkliste und wichtige Fristen
Maßnahme | Frist | Verantwortliche Partei |
|---|---|---|
CoR bei Heimatbehörde beantragen | Mindestens 8 Wochen vor Zahlung | Villabesitzer |
DGT-1 Teil III bescheinigen lassen | Vor dem Zahlungsdatum | Besitzer + Steuerbehörde |
DGT-1 und CoR an Abzugspflichtigen übermitteln | Vor dem Zahlungsdatum | Villabesitzer |
Abzugspflichtiger wendet DBA-Satz an | Bei Zahlung | Abzugspflichtiger |
BP 26 via Coretax e-Bupot einreichen | 20. des Folgemonats | Abzugspflichtiger |
Unterlagen aufbewahren | 5 Jahre ab Steuerjahresende | Beide Parteien |
CoR und DGT-Formular erneuern | Jährlich | Villabesitzer |
FAQ : Häufig gestellte Fragen
Reduziert das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Indonesien die Steuer auf meine Bali-Villa-Mieteinnahmen?
Nein. Mieteinnahmen aus einer Villa in Bali werden als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen gemäß Artikel 6 einschlägiger DBA eingestuft. Artikel 6 überträgt Indonesien das volle Besteuerungsrecht auf solche Einkünfte, sodass unabhängig von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit der indonesische Standardsatz gilt.
Für welche Einkunftsarten einer Bali-Villa kann ein ermäßigter DBA-Satz gelten?
Das DBA kann die Quellensteuersätze auf Dividenden (Artikel 10), Zinsen (Artikel 11) und Lizenzgebühren (Artikel 12) senken. Für die meisten Villabesitzer entsteht der praktische Vorteil bei der Ausschüttung von Dividenden einer indonesischen PT PMA an ausländische Gesellschafter.
Wie lange dauert es, eine CoR zu erhalten?
In Deutschland stellt das zuständige Finanzamt in der Regel 4 bis 8 Wochen für die Bearbeitung benötigt. Österreich und die Schweiz haben vergleichbare Bearbeitungszeiten. Planen Sie mindestens zwei Monate Vorlauf vor geplanten Einkommenszahlungen ein.
Was passiert, wenn mein DBA-Antrag vom DJP abgelehnt wird?
Wird ein DBA-Antrag vom DJP abgelehnt (weil der PPT nicht erfüllt ist, die CoR fehlt oder die Einkünfte falsch klassifiziert wurden) gilt der Standardsatz PPh 26 von 20 %. Der DJP kann auch Strafzuschläge nach Artikel 13 UU KUP verhängen, die im Falle von Fahrlässigkeit bis zu 48 % des nicht gezahlten Steuerbetrags erreichen können.
Ist die PMK 112/2025 bereits in Kraft und gilt sie für meine Einkünfte 2025?
Ja. Die PMK 112/2025 ist in Kraft und gilt für Einkommenszahlungen, die ab 2025 der PPh-26-Quellensteuer unterliegen. Alle DBA-Anträge müssen ihre Anforderungen erfüllen: obligatorische DGT-Formulareinreichung, Anti-Missbrauchsprüfung und e-Bupot-Einreichung via Coretax.
Schlussfolgerung
Die Inanspruchnahme von DBA-Vorteilen für eine Bali-Villa erfordert ein präzises Verständnis davon, welche Einkunftsart unter welchem Vertragsartikel förderungsberechtigt ist. Mieteinnahmen aus unbeweglichem Vermögen werden in nahezu allen DBA vollständig von Indonesien besteuert, der DBA-Vorteil auf Villa-Einkünfte entsteht hauptsächlich bei der Dividendenausschüttung für PT-PMA-Strukturen. Die PMK 112/2025 hat die Verwaltungsanforderungen erheblich verschärft.
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