Cette fonctionnalité fiscale méconnue peut représenter une économie significative pour les propriétaires de villas à Bali : la réduction du taux de retenue à la source via une convention fiscale (DTA). Fréquemment posée par les expatriés, la question de la méta-description de leur obligation PPh 26 reste sans réponse claire dans la plupart des guides disponibles. Ce guide complet explique l'automatisation de la vérification DTA, l'application de la convention fiscale (P3B (Perjanjian Penghindaran Pajak Berganda) et chaque étape de la procédure PMK 112/2025. Si vous possédez une villa à Bali et percevez des revenus locatifs, vous êtes vraisemblablement soumis au PPh Pasal 26) la retenue à la source indonésienne sur les revenus versés aux contribuables étrangers, au taux standard de 20 %. En vertu des conventions fiscales signées par l'Indonésie avec plus de 70 pays (dont la France, le Royaume-Uni et l'Australie), le taux applicable sur certaines catégories de revenus peut descendre à 10 %, voire à 0 %. Le mécanisme pour accéder à ces taux réduits est le formulaire DGT, durci par PMK 112/2025.
Qu'est-ce que le PPh Pasal 26 et comment s'applique-t-il aux propriétaires étrangers de villas à Bali ?
Le PPh Pasal 26 est la retenue à la source indonésienne appliquée aux revenus bruts versés à des contribuables non-résidents, personnes physiques ou morales ne disposant pas d'un établissement stable en Indonésie. Pour un ressortissant français, britannique ou australien qui possède une villa à Bali et la loue via des plateformes telles qu'Airbnb, Booking.com, Agoda ou Traveloka, les revenus locatifs bruts versés ou crédités sont soumis à la retenue à la source.
Le taux standard est de 20 % sur le montant brut, conformément à l'article 26, alinéa (1) de la loi indonésienne sur l'impôt sur le revenu (UU PPh). Aucune déduction pour charges ou dépenses n'est possible à ce stade, les 20 % s'appliquent au chiffre d'affaires locatif total avant toute dépense. C'est une charge fiscale considérable, notamment pour les villas générant entre Rp 300 millions et Rp 600 millions par an.
Toutefois, si l'Indonésie a conclu une DTA (Perjanjian Penghindaran Pajak Berganda, P3B) avec votre pays de résidence fiscale, un taux de retenue réduit peut s'appliquer à certaines catégories de revenus. Les trois catégories principales pertinentes pour les propriétaires de villas sont :
Article 6 (Biens immobiliers / Sewa Bangunan) : Les revenus locatifs provenant de biens immobiliers (ce qui inclut les locations de villas) sont en principe imposables uniquement dans l'État où le bien est situé. Cela signifie que la DTA ne réduit pas le taux indonésien sur les revenus locatifs. L'Indonésie conserve la pleine souveraineté fiscale en vertu de la quasi-totalité de ses DTA concernant les revenus immobiliers situés sur son territoire. C'est un point crucial que de nombreux conseillers mal informés interprètent de façon erronée.
Article 10 (Dividendes) : Si vous détenez votre villa balinaise via une société indonésienne PT PMA (Penanaman Modal Asing) et que la société distribue des dividendes à l'actionnaire étranger, le taux DTA sur les dividendes s'applique, généralement 10 à 15 % au lieu de 20 %.
Article 12 (Redevances) / Article 11 (Intérêts) : Moins fréquemment applicables aux opérations classiques de villa, mais pertinents si vous cédez des droits de propriété intellectuelle à une entité indonésienne ou octroyez des prêts interentreprises.
L'implication pratique est la suivante : la plupart des propriétaires étrangers individuels qui louent directement ne bénéficieront pas d'une réduction de taux DTA sur leurs revenus locatifs, car l'article 6 préserve la souveraineté fiscale indonésienne. Le bénéfice DTA est surtout pertinent lorsque les revenus sont structurés sous forme de dividendes d'une PT PMA.
« Les revenus qu'un résident d'un État contractant tire de biens immobiliers situés dans l'autre État contractant sont imposables dans cet autre État. », Article 6, Convention France–Indonésie (disponible surimpots.gouv.fr)
Sources : Guide officiel DJP PPh 26 | PwC Indonesia Tax Book 2026 | Taxes villas Bali pour Français (baliexception.fr)
PMK 112/2025 : les nouvelles règles d'application des conventions fiscales
La PMK 112/2025 (Peraturan Menteri Keuangan Nomor 112 Tahun 2025) a remplacé la précédente PMK 25/2018 et a introduit des procédures plus strictes et plus transparentes pour l'application des avantages des conventions fiscales en Indonésie. Le règlement a été officiellement annoncé par le DJP et est entré en vigueur en 2025. Il s'applique à tous les agents de retenue à la source (pemotong pajak), y compris les sociétés indonésiennes, les entités locales des OTA ou les gestionnaires de biens agissant en qualité d'agent de retenue pour le compte de propriétaires étrangers de villas.
Certificat de résidence fiscale (CoR) obligatoire
Sous les nouvelles règles, les avantages conventionnels ne peuvent être appliqués sans un Certificat de Résidence fiscale (Surat Keterangan Domisili, SKD) valide, délivré par l'administration fiscale du pays de résidence du demandeur. Pour un résident français, il s'agit d'une attestation de résidence fiscale délivrée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Ce document doit couvrir l'année au cours de laquelle les revenus sont versés.
Test de l'objectif principal (Principal Purpose Test, PPT)
La PMK 112/2025 intègre formellement le Test de l'objectif principal (PPT), comme l'exige l'Instrument Multilatéral (MLI) de l'OCDE, dont l'Indonésie est signataire. En vertu du PPT, les avantages conventionnels peuvent être refusés si l'un des objectifs principaux d'un montage était d'obtenir ces avantages. Ce mécanisme cible les structures de sociétés écrans dans des juridictions à faible imposition (Singapour, Pays-Bas, etc.) interposées entre le propriétaire de la villa et le revenu. Un résident français authentique percevant des dividendes d'une PT PMA légitime passera généralement ce test sans difficulté.
Dépôt obligatoire des BP 26 via e-Bupot Coretax
L'agent de retenue doit déposer le Bukti Potong (avis de retenue) pour le PPh 26 par voie électronique via le système Coretax du DJP. Pour les demandeurs de convention fiscale, le formulaire DGT doit être joint à la documentation de retenue.
Sources : Analyse PMK 112/2025 par SBR-CPA | Annonce officielle DJP PMK 112
Taux DTA par pays : France, Royaume-Uni et Australie comparés
Le tableau ci-dessous présente les taux de retenue à la source applicables dans le cadre des DTA entre l'Indonésie et trois pays clés, pour les catégories de revenus les plus pertinentes pour les propriétaires de villas balinaises. Ces taux ne s'appliquent que si la procédure de formulaire DGT a été correctement réalisée.
Type de revenu | Taux standard PPh 26 | DTA France–Indonésie | DTA Royaume-Uni–Indonésie | DTA Australie–Indonésie |
|---|---|---|---|---|
Revenus locatifs (Art. 6) | 20 % | 20 % (pas de réduction, Art. 6) | 20 % (pas de réduction, Art. 6) | 20 % (pas de réduction, Art. 6) |
Dividendes (Art. 10) | 20 % | 15 % (général) ; 10 % si >25 % de participation | 15 % (général) ; 10 % si >25 % de participation | 15 % (général) ; 10 % si >10 % de participation |
Intérêts (Art. 11) | 20 % | 15 % | 10 % | 10 % |
Redevances (Art. 12) | 20 % | 10 % | 10 % | 10 % |
Point essentiel : Les propriétaires étrangers percevant des revenus locatifs directement (sans PT PMA) ne bénéficient pas d'un taux DTA réduit, car l'article 6 de tous ces traités préserve la pleine souveraineté fiscale indonésienne sur les biens immobiliers. La réduction DTA s'applique principalement aux dividendes distribués par une PT PMA à ses actionnaires étrangers.
Sources : Convention fiscale France–Indonésie (impots.gouv.fr) | Coûts acquisition villa Bali (villabalisale.com)
Procédure étape par étape : comment réclamer les avantages DTA via le formulaire DGT sous PMK 112/2025
Le formulaire DGT (Formulir DGT) est le document officiel utilisé en Indonésie pour demander des taux de retenue réduits au titre d'une DTA. Il existe deux versions : DGT-1 pour les personnes physiques et DGT-2 pour les entités juridiques. Pour la plupart des propriétaires étrangers de villas, le formulaire DGT-1 s'applique.
Étape 1 : Obtenir votre certificat de résidence fiscale (CoR)
Contactez l'administration fiscale de votre pays de résidence et demandez un CoR pour l'année fiscale concernée. En France, cette démarche s'effectue via le portail impots.gouv.fr, rubrique « attestation de résidence fiscale ». Les délais de traitement sont généralement de 4 à 8 semaines. Demandez le CoR au moins deux mois avant la date de versement des revenus pour éviter tout retard.
Étape 2 : Compléter le formulaire DGT-1
Le formulaire DGT-1 comporte trois parties :
Partie | Contenu | Qui le complète |
|---|---|---|
Partie I, Informations sur le bénéficiaire | Nom, adresse, pays de résidence, NPWP (le cas échéant), coordonnées | Propriétaire étranger |
Partie II, Demande de convention | DTA applicable, numéro d'article, type de revenu, taux revendiqué | Propriétaire étranger |
Partie III, Certification CoR | Tamponné et signé par l'administration fiscale du pays de résidence | Administration fiscale du pays de résidence |
La Partie III doit être authentifiée par l'administration fiscale de votre pays de résidence ; elle ne peut pas être auto-certifiée. Le DJP met le modèle officiel DGT-1 à disposition sur le portailpajak.go.id.
Étape 3 : Transmettre le formulaire DGT à l'agent de retenue
Fournissez le formulaire DGT-1 complété et authentifié, accompagné d'une copie de votre CoR, à l'agent de retenue indonésien, généralement la société de gestion immobilière, l'entité locale de l'OTA ou la PT PMA distributrice de dividendes. L'agent de retenue est légalement tenu de conserver cette documentation et d'appliquer le taux conventionnel au moment du versement.
Étape 4 : L'agent de retenue dépose le BP 26 via le e-Bupot Coretax
L'agent de retenue dépose le Bukti Potong PPh 26 (BP 26) par voie électronique via le système Coretax du DJP, en joignant le formulaire DGT et le CoR comme pièces justificatives. La date limite de dépôt est le 20 du mois suivant le mois de paiement. Pour des instructions détaillées sur le remplissage du BP 26 dans Coretax, consultez le guide Ortax sur le BP 26.
Étape 5 : Vérifier et archiver
Demandez une copie du BP 26 déposé à l'agent de retenue. Vérifiez que le taux conventionnel a bien été appliqué. Conservez l'ensemble de la documentation (formulaire DGT, CoR, BP 26) pendant au moins 5 ans, le DJP pouvant la demander lors d'un contrôle fiscal (pemeriksaan pajak).
flowchart TD
A[Propriétaire étranger demande CoR à son administration fiscale] --> B[Administration tamponné la Partie III du formulaire DGT-1]
B --> C[Propriétaire remet DGT-1 et CoR à lagent de retenue indonésien]
C --> D[Agent applique le taux conventionnel à la source]
D --> E[Agent dépose BP 26 via Coretax e-Bupot avant le 20 du mois suivant]
E --> F{DJP vérifie la documentation}
F -->|Acceptée| G[Taux DTA confirmé - paiement net au propriétaire]
F -->|Rejetée - PPT échoué ou CoR absent| H[Taux standard 20 pct PPh 26 appliqué - risque de redressement]
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Pièges anti-abus et erreurs fréquentes à éviter
La PMK 112/2025 renforce considérablement les dispositions anti-abus. Les erreurs suivantes peuvent conduire au refus des avantages conventionnels et à un redressement au taux plein de 20 %, assorti de pénalités en vertu de la loi UU KUP.
Utiliser une société écran à Singapour ou aux Pays-Bas sans substance économique réelle (salariés, bureau, centre de décision) ne passera pas le Test de l'objectif principal. Le DJP a publié des directives (PER-25) exigeant une substance économique démontrée pour les entités revendiquant des avantages conventionnels.
Absence ou retard du CoR, si le CoR n'est pas en place avant le versement des revenus, l'agent de retenue doit appliquer le taux standard de 20 %. Les demandes rétroactives de remboursement (restitusi) sont rarement simples à obtenir.
Tenter de requalifier les revenus locatifs en redevances pour accéder à un taux inférieur est un déclencheur connu de contrôle fiscal par le DJP.
Ne pas renouveler le formulaire DGT chaque année, le formulaire DGT couvre l'année du revenu. Un nouveau formulaire avec un nouveau CoR est requis pour chaque exercice.
VillaTax suit automatiquement les événements de retenue, les échéances de déclaration Coretax et vous alerte en temps réel sur les risques de non-conformité.
Checklist de conformité et échéances clés
Action | Échéance | Partie responsable |
|---|---|---|
Demander le CoR à l'administration fiscale du pays de résidence | Au moins 8 semaines avant le versement des revenus | Propriétaire |
Compléter et faire tamponner la Partie III du DGT-1 | Avant la date de versement | Propriétaire + administration fiscale |
Transmettre DGT-1 et CoR à l'agent de retenue | Avant la date de versement | Propriétaire |
Agent de retenue applique le taux DTA | Au moment du versement | Agent de retenue |
Dépôt BP 26 via Coretax e-Bupot | 20 du mois suivant le versement | Agent de retenue |
Conservation de la documentation | 5 ans à compter de la fin de l'exercice | Les deux parties |
Renouvellement CoR et formulaire DGT | Annuellement | Propriétaire |
FAQ : Questions fréquemment posées
La convention fiscale France–Indonésie réduit-elle l'impôt sur mes revenus locatifs de villa à Bali ?
Non. Les revenus locatifs d'une villa à Bali sont classifiés comme revenus de biens immobiliers en vertu de l'article 6 de la convention fiscale France–Indonésie. L'article 6 confère à l'Indonésie la pleine souveraineté fiscale sur ces revenus, ce qui signifie que le taux indonésien standard s'applique quelle que soit votre résidence fiscale française. La fréquemment posée question sur la réduction DTA des revenus locatifs directs appelle donc une réponse négative.
Quels types de revenus d'une villa à Bali peuvent bénéficier d'un taux DTA réduit ?
La DTA peut réduire les taux de retenue sur les dividendes (article 10), les intérêts (article 11) et les redevances (article 12). Pour la plupart des propriétaires de villas, l'avantage pratique s'applique lorsque les revenus sont distribués sous forme de dividendes par une PT PMA indonésienne à un actionnaire étranger. Les revenus locatifs en tant que tels sont toujours taxés au taux indonésien standard.
Combien de temps faut-il pour obtenir un formulaire DGT approuvé ?
La procédure du formulaire DGT ne constitue pas un processus d'approbation à proprement parler, le formulaire est soumis par l'agent de retenue avec le dépôt du BP 26. L'étape qui prend du temps est l'obtention du Certificat de Résidence auprès de votre administration fiscale nationale, qui dure généralement 4 à 8 semaines. Anticipez ce délai avant toute distribution de dividendes ou versement de revenus.
Que se passe-t-il si ma demande DTA est rejetée par le DJP ?
Si le DJP rejette une demande DTA (par exemple parce que le Test de l'objectif principal n'est pas satisfait, que le CoR est absent ou que le revenu est mal classifié) le taux standard PPh 26 de 20 % s'applique. Le DJP peut également imposer des pénalités en vertu de l'article 13 de l'UU KUP pour insuffisance de paiement, pouvant atteindre 48 % du montant de l'impôt non payé en cas de négligence.
La PMK 112/2025 est-elle déjà en vigueur et s'applique-t-elle à mes revenus 2025 ?
Oui. La PMK 112/2025 est en vigueur et s'applique aux versements de revenus soumis à la retenue PPh 26 à partir de 2025. Toutes les demandes DTA traitées après la date d'entrée en vigueur du règlement doivent respecter ses exigences, notamment le dépôt obligatoire du formulaire DGT, le test anti-abus et le dépôt du e-Bupot via Coretax.
Comment gérer la conformité PPh 26 et DTA depuis l'étranger ?
Via la plateforme VillaTax, les propriétaires étrangers de villas peuvent surveiller les événements de retenue, suivre la conformité Coretax, importer des documents de déclaration et recevoir des alertes automatiques pour les échéances de dépôt, sans avoir à être physiquement présents à Bali. VillaTax s'intègre directement avec plus de 310 plateformes OTA pour l'ingestion automatisée des données de réservation et de fiscalité.
Conclusion
Réclamer les bénéfices d'une DTA pour une villa à Bali exige une compréhension précise de la catégorie de revenu éligible au titre de quel article conventionnel. Les revenus locatifs de biens immobiliers sont intégralement taxés par l'Indonésie en vertu de la quasi-totalité des DTA, l'avantage conventionnel sur les revenus de villa s'applique principalement au stade de la distribution de dividendes pour les structures PT PMA. La PMK 112/2025 a considérablement durci les exigences administratives, faisant du formulaire DGT-1 correctement rempli, d'un CoR valide et d'un dépôt e-Bupot dans les délais des prérequis obligatoires pour toute demande de convention.
Si vous êtes un propriétaire étranger de villa et souhaitez connaître votre position fiscale exacte, calculer vos obligations PPh et PBJT réservation par réservation, et surveiller votre conformité Coretax, VillaTax propose une plateforme de conformité fiscale automatisée, multilingue, conçue spécifiquement pour les propriétaires de villas à Bali, les agences et les structures PT PMA.