Valorisation & Base Fiscale des Propriétés

Présentation

Le module de Valorisation est la surface de gestion de la base fiscale immobilière dans VillaTax. Il stocke les valeurs NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) par propriété et par année, et les utilise pour calculer la PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) annuelle ainsi que la BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) lors de transferts.

La base NJOP détermine non seulement la facture PBB annuelle, mais aussi la base imposable de toute vente ou cession future. Avoir ce chiffre correct — et versionné par année — est la différence entre un rapport de cession exact et un rapport contesté lors du dépôt.

Ce que le Module Couvre

Suivi NJOP par propriété et par année — Chaque propriété peut avoir un enregistrement de valorisation par année. Lors du traitement d'une cession 2024 en 2026, le système lit la valorisation valable au moment de la transaction, pas la valeur de l'année courante.

Calcul PBB — La PBB annuelle est calculée à partir de la valeur NJOP selon les tranches de taux spécifiques à Bali et le multiplicateur NJKP, conformément aux Perda Bali. Le module affiche la PBB calculée comme référence ; la facture officielle vient de Bapenda, mais le chiffre du module est suffisamment proche pour la planification.

Simulateur BPHTB — Lors d'une vente ou d'un transfert, le simulateur calcule l'obligation BPHTB approximative en croisant le prix de transaction et le plancher NJOP. Les côtés acheteur et vendeur sont tous deux modélisés.

Base fiscale versionnée — L'historique de valorisation est immuable une fois qu'une année de cession a été traitée. Si une propriété a été vendue en 2024, l'enregistrement NJOP 2024 est verrouillé et ne peut pas être écrasé rétroactivement.

Le Lien avec les Cessions

Lors du traitement d'un PPh cession (PPh Final sur transfert terrain/bâtiment), VillaTax lit la valeur NJOP de l'enregistrement de l'année de la transaction — pas du prix saisi en interface. Cela empêche la sous-déclaration via des prix contractuels artificiellement bas.

La règle : la base imposable pour une vente 2024 est la valeur la plus élevée entre le prix convenu et le NJOP 2024. Le module applique automatiquement cette règle.

Saisie des Données

Les valorisations sont saisies manuellement. La source de la valeur NJOP est le document officiel SPPT PBB émis par Bapenda chaque année. VillaTax ne récupère pas les valeurs NJOP automatiquement — le propriétaire ou son comptable saisit le chiffre officiel du SPPT.